作者：郝肖赞

上篇就政策的法律依据、法律框架下的农村权益变革、政策深意进行了解读，新规落地面临哪些现实挑战？未来宅基地改革将走向何方？本篇将通过典型案例与政策前瞻，解析农村土地管理的深层逻辑。

四、司法与执法的协同：案例揭示政策落地难点

1.  身份认定争议：

在实践中，农村集体经济组织成员资格的认定是宅基地使用权的核心问题之一。某案例中，一位退休教师的户籍仍在农村，但其常年居住在城市并领取养老金。法院最终认定其已脱离集体的生产生活，不再具备成员资格。这一判决反映了成员资格认定的复杂性，也提示我们未来需要对成员资格进行动态审查，避免“空挂户籍”现象套取土地利益。

2.  “以租代占”的合法性边界：

“以租代占”是指通过签订长期租赁合同的方式，变相实现对宅基地的永久占有。这种行为在法律上存在明确的边界。根据《民法典》第七百零五条规定，租赁合同的期限不得超过20年。如果租赁合同约定的租期超过20年，或者租金一次性付清且到期自动续期，这种合同可能被认定为“以租代买”，从而因规避法律强制性规定而无效。

此外，宅基地的使用权与房屋所有权密切相关，遵循“房地一体”原则。如果租赁合同的实质是转让宅基地使用权，而非单纯的房屋租赁，则该合同可能被认定为无效。例如，在广西田东县的一起案件中，法院认定一份名为租赁实为买卖的宅基地合同无效，因为宅基地的使用权不得转让给非集体经济组织成员。

五、政策前瞻：从“堵漏洞”到“疏需求”

1. 探索宅基地退出机制：自愿有偿与防止强制

随着城市化进程的加快，越来越多的农民选择进城落户，导致部分宅基地闲置。为了优化土地资源配置，提高土地利用效率，中央一号文件明确提出探索宅基地的“自愿有偿退出”机制。这一机制旨在通过经济补偿的方式，鼓励进城落户的农民自愿放弃宅基地使用权，从而实现土地的集约化利用。退出机制的核心在于合理的补偿标准。例如，重庆的地票制度通过市场化的方式，将宅基地复垦后的新增耕地指标进行交易，农民可以获得相应的经济补偿。这种模式不仅保障了农民的权益，还为农村土地的再利用提供了资金支持。然而，补偿标准应因地制宜，综合考虑土地的区位、用途以及农民的意愿，避免“一刀切”的做法。但是在实施退出机制时，必须充分尊重农民的意愿，避免地方政府强制要求农民“以退出换户籍”，应遵循以“自愿”为前提，通过宣传和引导，让农民充分了解退出机制的利弊。

2. 集体经营性建设用地入市：激活土地价值与收益共享

集体经营性建设用地入市同样也是是农村土地制度改革的重要内容之一。中央一号文件明确提出，允许集体土地直接入市发展产业，收益按“国家—集体—农民”的比例分配。这一政策旨在盘活农村闲置土地资源，促进农村经济的发展。以浙江德清模式为例，集体经营性建设用地入市后的收益按“5:3:2”的比例分配。这种分配模式既能保障国家和集体的利益，又能让农民分享土地增值带来的收益，不仅可以有效减少对宅基地的违规开发依赖，同时为乡村振兴提供资金支持。但是集体经营性建设用地入市必须符合国土空间规划，严禁入市土地用于商品住宅开发（《自然资源部关于规范存量建设用地入市的意见》），必须优先用于发展乡村产业，如乡村旅游、民宿经济等。

3. 成员资格数字化管理

目前，农村集体经济组织成员资格的认定存在诸多问题，如“人情审批”“重复分配”等。这些问题不仅损害了农民的合法权益，还影响了农村土地管理的公平性和透明性。因此，中央一号文件提出推广“农村集体资产监管平台”，实现成员身份全国联网可查。通过数字化管理，可以实现成员资格的动态管理，结合户籍、社保、居住情况等多维度信息，精准认定集体经济组织成员。例如，贵州湄潭县在宅基地资格权认定中，充分考虑因子女升学放弃农村户口但生产生活关系仍在本村的成员，仍认定其具有宅基地资格权。数字化平台不仅提高了管理效率，还赋予了村民更多的监督权和参与权。四川省宜宾市翠屏区就通过农房和宅基地管理执法权下放的方式，优化了宅基地审批监管，解决了“管得了的看不见，看得见的管不了”的问题。

六、结语

作为一名长期深耕房地法律实务领域的律师，笔者深知宅基地政策的每一次调整都关乎农民的切身利益与乡村的长远发展。中央一号文件的“两个不允许”，本质是通过法律手段重构城乡土地利益分配格局。其深意不仅是“禁止”，更是“引导”——将土地资源重新锚定在农民主体性与乡村振兴的可持续性上。未来，相信中央会坚持“身份-权利-责任”相统一的制度设计，全面实现“农民得利、农村得治、国家得安”的多维目标。笔者也将持续关注政策的落地实施，为农民、村干部以及返乡人员提供专业的法律服务，助力每一份乡村愿景合规落地，让法治成为乡村振兴的坚实保障。