作者：姜亚松
在房屋租赁纠纷中，逾期腾退的认定及占用费的计算是两个核心问题。本文将对实务中常见的逾期腾退认定及占用费计算问题进行简要分析。
一、逾期腾退
“逾期腾退”是指租赁合同履行期限届满或提前解除后，承租人或次承租人继续占有使用承租房屋的状态。
（一）关于逾期腾退的时间认定
1、双方对于租赁合同的解除时间没有异议
承租人应在租赁合同解除后及时办理腾退，若租赁合同有明确约定解除后的腾退时间，则应在租赁合同约定时间内完成腾退。如果租赁合同对于解除后的腾退时间没有约定，若是承租人提出解除租赁合同的，则应在搬离通知中承诺的时间内完成腾退，若是出租人提出解除租赁合同，则承租人应在接到通知后及时办理腾退。
2、双方对于租赁合同的解除时间有异议
这种情况下，需要通过诉讼或者仲裁程序来判定是否具有解除权以及合同解除的时间，通过诉讼或仲裁项下判令支持合同解除的，一般都会一并判令承租人限期腾退的时间。
3、逾期腾退终止日期的认定
逾期腾退的终止日期认定也经常为司法实务中较难确定并解决的难题。有的案件中由于承租人证据的缺失，往往无法提供有力的证据明确搬离租赁房屋的具体日期，进而导致占用期间的截止日期无法明确。尤其是涉及承租人已经大部分搬离，但还滞留部分物品的腾退终止日期认定，笔者认为若租赁房屋已经交由出租人完全占有控制，此时应认定完成交接，滞留在租赁房屋内的物品在催告后应视为废弃物进行处理。
（二）逾期腾退的空间认定
1、现状交付
在租赁合同没有约定的情况下，出租人无权要求承租人替其拆除已为其所有的装饰装修物。通常情况，承租人的装饰装修是经出租人同意而为的，不构成承租人对出租人的侵权。尽管装饰装修物可能会对出租人继续行使财产权造成限制，但是这是出租人为了获取租金而付出的代价，是出租人对自己财产的一种处分。承租人没有主观上损害侵权行为的主观构成要件，因此不能认定是侵权行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第七条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。由此反推也可以认定，经过出租人同意的装饰装修或者扩建，如果腾退交接时不影响出租人的经营使用，出租人不得请求承租人恢复原状或赔偿损失。即，经出租人同意的装饰装修行为，除非双方有特殊约定，否则租赁合同期满后，出租人无权要求承租人恢复原状或赔偿损失。出租人以同意承租人装饰装修为代价借以换取租金，此时装饰装修给其房屋造成的潜在损失已通过获得租金补偿完毕。
2、复原交付
根据《民法典》第七百三十三条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。在租赁合同明确约定承租人负有复原义务的情况下，承租人一般都是需要承担复原义务或赔偿复原费。针对复原费，在出租人既提供与第三方签订的复原施工合同，也提供付款凭证的情况下，除出租人复原范围超过承租人义务范围、出租人有明显过错等原因外，人民法院一般会依据房屋复原合同及付款凭证确定出租人的具体损失金额。当然，若双方针对复原费存在争议较大的情况下，法院一般会建议采取委托鉴定的方式处理，在委托鉴定的范围没有明显超过承租人恢复原状义务范围的情况下，法院基本会直接按照评估鉴定意见确定出租人损失。
例外情形就是虽然租赁合同约定了复原义务，但在租赁合同解除后出租人直接将租赁房屋现状出租第三方使用，则不存在所谓的复原必要及可能性，此时主张复原费一般都不会得到支持。
（三）逾期腾退的责任主体
1、承租人有义务直接向出租人返还租赁房屋
承租人作为租赁合同的相对方，租赁合同解除后，承租人无权继续占有使用租赁房屋，应按照合同约定或法律规定完成腾退交接。
2、次承租人有义务直接向出租人返还租赁房屋
房屋租赁合同因承租人的违约行为而解除，承租人无权再向次承租人出租租赁房屋，承租人和次承租人之间的转租合同亦解除。租赁房屋实际由次承租人控制使用，合同解除后，次承租人有义务直接向出租人返还租赁房屋。承租人应向出租人支付自欠付租金之日起房屋租赁合同解除之日止的租金；次承租人应向出租人支付自房屋租赁合同解除之日起至实际腾让租赁房屋之日止的房屋占用费。因此，出租人可以基于合同关系主张承租人腾退，也可以基于物上请求权主张实际占有的次承租人腾退。
房屋租赁关系的存在是承租人占用（包括转租）租赁房屋的合法依据，也是次承租人占用租赁房屋的合法依据。出租人与承租人租赁合同无效、期满终止或解除后，承租人已无占用租赁房屋的合法依据，次承租人亦失去占用租赁房屋的合法依据。出租人既可以基于租赁关系要求承租人返还，也可以基于所有权要求承租人返还。笔者认为，合同具有相对性，出租人与次承租人无租赁合同，出租人以租赁合同纠纷起诉要求次承租人腾退并支付租金，存在无合同依据的风险，出租人可以基于物上请求权向次承租人主张腾退。
二、占用费的计算
房屋占用费是指租赁合同被认定无效或终止（履行期限届满、解除或其他特定情形下），因承租人或房屋占有使用人无合法依据，继续占有、使用房屋而应当向房屋所有权人或出租人支付的合理对价或费用。具体到实际案例处理过程中存在以下几个难点：
（一）支付主体
1、承租人的支付义务
根据《民法典》第二百四十条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。作为租赁合同的相对方，租赁合同解除后，承租人无权继续占有使用租赁房屋，若承租人继续占有使用租赁房屋，应按照相关规定支付占用费。
2、次承租人的支付义务
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第十三条的规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾退占有使用费的，人民法院应予支持”，由于出租人与承租人的租赁期限届满，故承租人与次承租人签订的租赁合同亦到期/无效。此时，对于出租人而言，次承租人属于负有腾退义务的主体，故出租人有权要求次承租人支付房屋占有使用费。出租人与承租人的租赁期限届满或租赁合同无效、被撤销，承租人就不再享有对房屋占有、使用、收益的权利，次承租人此时也应当将房屋返还出租人，若次承租人逾期未腾空房屋，则实际损害的是出租人而非承租人，次承租人应当向出租人承担责任。但是，若承租人已经向出租人支付次承租人逾期未腾空房屋的房屋占用费的，则承租人可要求次承租人弥补损失（参考（2010）沪二中民二（民）终字第543号）。
3、承租人和次承租人的共同支付义务
参考《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2013〕462号），“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾退的房屋使用费的，应予支持。房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。”北京部分判例也有支持判令承租人和次承租人承担共同支付义务（参考（2022）京0105民初43339号）。
（二）计算期间
应从租赁合同解除次日或租赁合同履行期限届满后的次日开始计算至承租人实际返还房屋之日。
1、起算时间
除非租赁合同中关于占用费的起算日期有明确约定的，法院通常认为占用费计算的起始日为租赁合同终止之次日。
2、截止时间
房屋占用费计算的截止日一般为房屋实际控制权转移之日。若租赁合同约定了承租人搬离及恢复原状的义务，占用费一般计算至承租人前述义务完成之日。但如果在承租人未恢复原状的情况下，出租人实际取得了房屋的控制权，相关占有费一般不再继续计算。出租人可通过追究承租人未恢复原状的违约责任主张相关权利。值得注意的是，如出租人仅以出租人未恢复原状而拒绝接收返还的房屋的，其后相关房屋占用费不一定能够得到支持。
（三）计算标准
一般双方签署的房屋租赁合同都会在合同中约定房屋占用费标准，且通常会高于租金标准，如按照租金标准的2倍甚至3倍计算房屋占用费。该约定有一定的惩罚性，具有违约金的性质。当然，有时出租人为督促承租人在租赁关系解除后及时交还房屋，通常会在合同中约定“承租人逾期返还房屋的，每逾期一日的，承租人应按本合同日租金二倍支付逾期占用费。”对于逾期交还房屋以何种标准支付占用费，现行法律及司法解释均无明确规定，司法裁判中存在主要三种观点：
第一种观点：参照租赁合同的租金标准或同地段同类房屋的租金标准来支付逾期占用费。依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第十三条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾退占有使用费的，人民法院应予支持。”第四条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”
第二种观点：人民法院根据案件实际情况对逾期返还房屋所造成的损失情况按照公平原则酌定支付逾期占用房屋期间的占用费。理由是支付“逾期占用房屋使用费”实质上是支付“违约金”，根据《民法典》第五百八十五条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”
第三种观点：按照《租赁合同》约定的“日租金二倍支付房屋占有使用费”。主要理由是合同的实质内容，是双⽅当事⼈就彼此的权利义务作出约定。根据《民法典》第五百零九条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
对于逾期交还房屋以何种标准支付占用费还存在特殊情形，即当实际占有人为次承租人时，笔者认为应当按照转租合同约定的租金标准计算占用费。参考上海市高级人民法院的《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》明确，次承租人逾期返还房屋的使用费一般有租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三个标准，出租人任选其中之一，应当支持。因为如果按原租赁合同租金标准判决次承租人支付实际使用费，将形成次承租人没有合法依据占用却低价支付使用费的局面，最终会不利于出租人及时收回租赁房屋。（参考（2011）沪二中民二（民）再终字第10号）
三、律师分析及建议
对于出租人而言，为了避免争议和诉累，可以在房屋租赁合同中明确约定房屋占有使用费的标准或计算方式，以及腾退交接的要求，在承租人及次承租人拒绝腾退的情况下应及时提起诉讼，并积极主动通过各种措施收回租赁房屋，避免损失的进一步扩大。对于承租人及次承租人而言，在对租赁合同解除无异议情况下，应尽快办理腾退交接，即使缺乏复原能力也应及时将租赁房屋进行交还，阻断占有使用费的持续计算，避免损失的进一步扩大。当然，若对租赁合同解除存有异议的情况下，应积极进行诉讼应对并及时支付无异议期间的租金，避免因欠付租金而被“扫地出门”。
